расположенное помещение, подходящее для целей бизнеса по размеру и и техническим характеристикам, с разумной арендной платой и возможностью согласовать с собственником адаптацию недвижимости под нужды компании. А найдя таковое, торопится заключить договор с владельцем.
Однако если неверно составить договор аренды, даже самое лучшее помещение станет кошмаром арендатора (равно как и арендодателя). Особенно когда такой контракт заключается на длительный срок, как это обычно и бывает в случае с арендой коммерческих помещений: в интересах владельца бизнеса избежать частых перемен адреса компании. Хозяину помещения тоже выгоден «долгосрочный» арендатор.
Заключая договор аренды помещения, обеим его сторонам важно избежать потенциальных неприятностей, а именно:
- Проверить, действительно ли объект аренды находится в собственности арендодателя либо у последнего есть иные права сдавать помещение в аренду;
- Выяснить, каково «юридическое прошлое» сторон: принимал ли арендатор или собственник помещения участие в судебных процессах? Насколько он финансово стабилен, не ходатайствовал ли о процессе банкротства?
- Уточнить, существуют ли так называемые «харигот бния», то есть изменения или пристройки, не согласованные с муниципалитетом населенного пункта; наличие таких отклонений является серьезным нарушением закона и влечет достаточно жесткие санкции со стороны государства.
- Узнать, подходит ли арендуемое помещение для ведения в нем бизнеса с точки зрения законодательства, устанавливающего список требований к разным отраслям хозяйственной деятельности, и если существуют отклонения, возможно ли их устранить;
- Важно знать: есть такие законодательные ограничения, которые сделают невозможным получение разрешения на открытие любого бизнеса в арендуемом помещении. Необходимо заранее выяснить, не грозит ли объекту потенциальной аренды эта опасность;
- Закрепить в договоре, что помещение принимается в пользование именно в том состоянии, в котором находится на момент заключения договора аренды. Если стороны согласовали, что владелец помещения отремонтирует его либо внесет иные изменения, нужно отразить эту обязанность в договоре; в день начала срока аренды составить грамотный акт приемки-передачи;
- Если в арендуемом помещении установлено оборудование или находится мебель, важно согласовать и отразить в договоре, на каких условиях будет осуществляться пользование ими: например, какая из сторон будет ответственна за ремонт и починку;
- Указать, каким образом должны поступить арендодатель и арендатор, если пользование помещением больше невозможно либо затруднено. Например, что произойдет, если арендуемое помещение подпадет под программу «Тама 38» либо «Пинуй Бинуй»? Такая ситуация может привести к резкому падению доходов бизнеса;
- Если для деятельности компании необходимы разрешения от государственных органов, важно указать в договоре, в какие сроки стороны обязуются их получить. Неполучение разрешений чревато ответственностью, которая может быть возложена на обе стороны договора;
- Закрепляя размер арендной платы, нужно обратить внимание, каким образом он будет меняться в течение срока аренды. Предусматривает ли договор индексирование платежей? Если да, к какому именно индексу они привязаны?
- Частое условие договора аренды – предоставление разного рода гарантий, призванных обеспечить покрытие ущерба, который может быть нанесен помещению. Таким образом договор приобретает юридическую силу в отношении третьих лиц (гарантов), которые при неправильно составленном контракте рискуют своим имуществом;
- Важно убедиться, что договор аренды позволяет арендатору использовать помещение для целей именно его бизнеса;
- Согласовать, каким образом распределяется ответственность сторон в случае причинения ущерба посетителям помещения. Какие меры должен предпринять собственник помещения, а какие – арендатор? Каждая из сторон может предложить внести в договор пункты, которые защитят ее от возможных компенсаций;
- Крайне важно определить порядок досрочного расторжения договора по инициативе обеих сторон и избежать ситуации, при которой односторонний выход из договора причиняет несоразмерный ущерб стороне.
Список неполный. В каждом случае подводные камни свои – это зависит от конкретного помещения, сторон договора и целей аренды. Объединяет все эти случаи только потенциальная опасность для сторон: заключение договора обязывает владельца и арендатора действовать согласно его условиям под угрозой санкций, использования гарантий и предъявления контракта для принудительного исполнения в Коллегию исполнения («Оцаа леПоаль»).
Нивелировать описанные риски можно лишь тщательно проверяя договор аренды перед подписанием и корректируя пункты, потенциально грозящие расходами и ответственностью перед законом. Для этого нужно хорошо знать законодательство в сфере аренды, судебную практику и обладать опытом, позволяющим отличить допустимые требования от опасных.
У нашего адвокатского офиса всё это есть. Мы составим для Вас договор аренды, защищенный от рисков и учитывающий состояние помещения, цели аренды и особенности обеих сторон.